Sklypo pasirinkimas namo statybai

Pirkti žemės sklypą žvelgiant tik į mažą kainą reiškia pasmerkti save ilgam įveikti daugiau nei tuziną rimtų problemų. Tai pasakytina ir apie sunkumus, susijusius su sandorio teisėtumu. Į ką atkreipti dėmesį perkant žemės sklypą gyvenamojo namo statybai, panagrinėsime plačiau.

Įprastų vasarnamių dydžiai daugeliu atvejų yra 5-6 arai. Tai yra kvadratiniai arba stačiakampiai žemės sklypai, parduodami valstybės, vietos valdžios ir kitų savininkų (Rusijos piliečių ir įmonių). Miesto sąlygomis, kai gyventojų tankis yra žymiai didesnis, nugriovus senus namus ir kitokio tipo pastatus, lieka 1-5 hektarų žemės sklypai. Žemės sklypai, kuriuose anksčiau buvo pastatyti 2-3 butų namai su bendrais kiemais, iš viso gali turėti savavališką plotą, pavyzdžiui, 2,2 šimto kvadratinių metrų (10x22 m).

Jei gavote trikampį (prie posūkio) arba nelygų keturkampį plotą, gali kilti sunkumų statant gyvenamąjį pastatą (namą nuolatiniam gyvenimui). Tikslinga numušti realią tokios svetainės pardavėjo kainą, pavyzdžiui, 30%, pateisinant tokį „kainos kritimą“ nestandartiniu pavidalu.

Leisti būti, pavyzdžiui, yra stačiakampio trikampio formos atkarpa, kurios kojos yra 10 ir 50 m. Stačiakampio su tokiomis kraštinėmis plotas būtų lygus 500 m2 (5 arai). Tarkime, gavote trikampę atkarpą, kurios kraštinės yra 50 m. Tokio trikampio hipotenuzė būtų 51 m. Plotas yra 2,5 aro. Tokioje aikštelėje būtų sunku pastatyti, tarkime, namą, kurio išmatavimai būtų bent 10x10 m – statytojas (ir savininkas) išeitų už jo ribų. Todėl šeimininkui tektų namą siaurinti, pavyzdžiui, 4x8 m, o likusią ploto dalį pritaikyti sodui, daržui ir pagalbinėms patalpoms – pagal šiuolaikinius užmiesčio ir užmiesčio statybos standartus, namas neturėtų būti prie pat gretimo sklypo ribos.

Statybos atsipirks akmenuotuose ir chernozemo dirvožemiuose, kurie yra sutvarkyti. Molio kalva, kuri, pavyzdžiui, gali „nušliaužti“ užsitęsus liūtims ar potvyniams kalnų upėms, neatlaikys konstrukcijos - „išplauks“ kartu su ja. Taip pat negalima statyti namo ant smėlio dirvožemio, pavyzdžiui, jei tai dykumos kopos - judantis smėlis, migruojantis iš vienos vietos į kitą, gali jį tiesiog užpildyti.

Požeminio vandens lygis neturėtų būti šalia žemės paviršiaus. Aukštas požeminio vandens lygis kelia pavojų pamatams - nuo jo nebus įmanoma visiškai hidroizoliuoti, o namas bus laikomas užlietu iš apačios, o tai labai apsunkins jo perpardavimą.

Čia teisingiau klausti, kur negalima (neleidžiama) statyti. Šios žemės apima:

1. kelių teritorija – tai greitkeliai ir geležinkeliai, įskaitant jų pylimus;
2. žemė, skirta daugiaaukštei gyvenamajai ar pramoninei statybai;
3. teritorija prie oro uostų, stadionų, degalinių ar kitų visuomeninės reikšmės objektų;
4. vietos po elektros linijomis, greitkelių zona (vamzdynai, elektros ir signaliniai kabeliai);
5. neteisėtai paimta žemė Rusijos miškų fondo teritorijoje;
6. neteisėtai iš kaimynų iškirstos žemės;
7. strateginės aukštumos, perduotos telekomunikacijoms, kariniams objektams ir kt.;
8. šiukšlių ir branduoliniai, kariniai sąvartynai;
9. žemės juostos prie kapinių arba jų teritorijoje;
10. gamyklų ir gamyklų valymo įrenginių teritorija;
11. žemės juostos arčiau nei 200 m nuo upių, ežerų ir rezervuarų, jūrų ir vandenynų pakrantės.

Užmiesčio ar kaimo namo statybai tinkama žemė turi būti pasiekiama iš šalia esančių miestų ir miestelių. Statyti namą miško pakraštyje, net jei buvo gautas RF miškų fondo leidimas, vargu ar galima nuolat gyventi – žmogus yra sociali būtybė. Niekas tiesiog nenorės būti atskirtas nuo likusio pasaulio, jei šis asmuo nėra atsiskyrėlis. Nepaisant to, iš kiekvieno tūkstančio – ar dešimčių tūkstančių – atsiranda kas nors, norintis nusipirkti žemės namui statyti, pavyzdžiui, apleistame kaime, kuris kadastro žemėlapyje vis dar yra gyvenviečių žemė, o kaime dar nėra. buvo oficialiai ir priverstinai perkeltas.

Kitas pavyzdys – plačiai paplitęs mažo dydžio (iki 20 m2) senų kaimo namų pardavimas.priklauso vyresnio amžiaus žmonėms nuo 70 iki 90 metų, jie iš tikrųjų neturi jėgų tvarkyti savo namų. Šiuos dvarus jie parduoda, kraustosi į miestą. Šios kategorijos senų būstų, daugiausia pastatytų vasarnamių ne pelno bendrijų teritorijoje sovietmečiu, nuo 2020 m., dažnai prekiaujama 200–500 tūkstančių rublių.

Rinkoje esantis „antrinis būstas“ dabar įgauna ypatingą vertę - 2020 m. jis dažnai kainuoja ne daugiau kaip kelis šimtus tūkstančių rublių. DNT ir SNT, kurių teritorijoje yra šie namai, dažnai yra netoli nedidelio miesto, regiono centro – vos už kelių ar poros dešimčių kilometrų. Visų pirma, jie atkreipia dėmesį į autobusų susisiekimą tarp regioninių centrų ir (arba) regionų, kad ir kur būtų ta ar kita priemiesčio gyvenvietė. Jei šalia yra greitkelis, šalia yra autobusų stotelė, tuomet į miestą pateksite be problemų, jau nekalbant apie darbo jame radimą. Žinoma, autobusus pristabdyti galima bet kur, tačiau ne kiekvienas vairuotojas sutiks sustoti – tai prieštarauja kelių eismo taisyklėms. Nesvarbu, ar turite automobilį, motociklą, mopedą, elektrinį paspirtuką ar dviratį, transporto problema iš esmės išspręsta.

Neverta pirkti sklypų pamestose ar neužstatytose vietose. Dažnai pasitaiko, kad tam tikras savininkas (juridinis asmuo) parduoda sklypus, tačiau plėtra vyksta sunkiai – galbūt po metų ar dvejų „pastatys“ tik vieną gyventoją. Kai kas perka sklypus už pradinę kainą ir perparduoda už 1,5-2 kartus brangiau. Pavyzdžiui, sklypai iš pradžių buvo parduoti už 100 tūkstančių rublių. už šimtą kvadratinių metrų, o naujieji savininkai jas po pusmečio perparduos už 150-200 tūkst. O jei perpardavimas atidedamas iki 10 metų, standartinės „penkių šimtų“ svetainės kaina gali šoktelėti gerokai virš milijono rublių.

Jei prieš 20-50 metų pastatytame DNT radote tinkamą pigų „antrinį būstą“ iš kurio nors seno savininko, tai patikrinę sklypą (ir konstrukciją), ar nėra problemų dėl įstatymų ir užstato galimybės, įsitikinkite, kad nėra ypatingų problemų "vietoje", turi prasmę jį pirkti. Tokio „antrinio būsto“ kainos yra daugiau nei demokratinės ir prasideda nuo 100–150 tūkstančių rublių.

Patikrinkite, ar galima prisijungti prie elektros, vandens tiekimo ir dujų. Jeigu DNT (ar kotedžų gyvenvietė, KP) yra gana nauja arba dar ne iki galo užstatyta, vyksta aktyvi jo teritorijos plėtra, tai ten turėtų tikti visos trys komunikacijos. Kaimų teritorijos (nepainioti su vasarnamių gyvenvietėmis), be vandentiekio, gali pasiūlyti prisijungimą prie bendros nuotekų sistemos (po gatve einantis kanalizacija).

Ryšių kokybė, nepaisant laiku atlikto remonto ir jų pirminės būklės išlaikymo, turėtų būti pati geriausia. Netgi prieš keletą metų įkurtose naujose vasarnamių gyvenvietėse pasitaiko atvejų, kai kas savaitę dienai ar ilgiau išjungiama šviesa. Priežastis – liūtis, uraganas, galbūt iškritęs sniegas. Komunalinės paslaugos, aptarnaujančios rajono elektros tinklą, remiasi saugumu: greitkelyje nutrūkus laidui, gali įvykti rimtas trumpasis jungimas. Nukritęs laidas tampa elektros nuotėkio ir žingsninės įtampos šaltiniu: saugiai patekti į trūkimo vietą neįmanoma neatjungus linijos nuo artimiausio šią elektros liniją maitinančio skirstytuvo (6 arba 35 kilovoltai).

Svarbus ir artumas, greta miesto: jei prie tos pačios transformatorinės (110-35 kV) prijungtas konkretus DNT, iš kurio maitinami prie miesto ribos esantys daugiabučių kvartalai, tai dažni elektros tiekimo sutrikimai nėra baisūs. Faktas yra tas, kad toje pačioje miesto dalyje, kaip taisyklė, yra parduotuvės, vaistinės, banko ir pašto skyriai, turgus, gamykla ar pramoninė zona; nepageidautina sustabdyti visas šias priemones pusei dienos ar ilgiau. Jei vasarnamio gyvenvietė yra kaimo gyvenvietės dalis arba yra gerokai nutolusi nuo miestų ir kaimų, elektros energijos tiekimas nutrūksta daug dažniau. Pirkdami sklypą pasiteiraukite kaimynų apie galimas elektros ir dujų problemas.

Antroji problema yra nepakankamas vasarnamio dujofikavimas. Dujų skirstymo punktas gali būti už pusės kilometro ir toliau nuo Jūsų pasirinktos aikštelės, o nei vienas artimiausias (galbūt Jūsų būsimasis) kaimynas neprijungė dujų, vamzdis neeina gatve. Nauja jungtis prie dujų 2020 m. kainomis kainuoja nuo 300 tūkst. iki milijono rublių. Galima 10 ir daugiau metų laukti atleidimo iš įstatymų leidėjų, kurie leis atsikratyti nepaprastai didelės būsimo namo dujofikavimo kainos.

Vandens tiekimas yra paskutinis lemiamas veiksnys. Jei į sklypą, įsigytą naujo privataus namo statybai, patenka linija iš gatvės (kaimo) vandentiekio, tai už vandenį moka vandens skaitiklis. Jei aikštelė yra ant kalvos (kalvos), o vandens tiekimo nėra, tai ši kalva privers naująjį savininką gręžti ne 15-20, o visų 35-40 metrų gylyje - podirvio vandeningieji sluoksniai yra skirtinguose gyliuose. . Vandeniui išsiurbti prireiks ir kelis kartus galingesnio siurblio, kuris pakelia vandenį iki tokio aukščio ir yra įkasamas iki 4 m nuo žemės paviršiaus. Kasti rūsį siurblinei (ir kitai paskirčiai) giliau nei 5 m draudžiama - remiantis atitinkamu žemės gelmių apsaugos įstatymu. Jei šalia yra upė ar upelis, vandens lygis gali būti aukštesnis nei tikėjotės. Taip bus lengviau vartoti vandenį.

Prieš rinkdamiesi žemės sklypą, turėtumėte patikrinti jo teisinį grynumą.

1. Trūksta duomenų apie perdavimą viešosios statybos poreikiams. Sklypas neturi būti teritorijos, skirtos keliams, automobilių stovėjimo aikštelėms, oro uostams, gamykloms ir gamykloms, daugiabučiams namams, stadionams ir kitiems visuomenės poreikius atstovaujantiems objektams tiesti, dalis.
2. Trūksta duomenų apie suvaržymus: už paskolos užstato buvimą, areštą ir kt. Naujasis savininkas turi sudaryti sandorį su senuoju per notarą. Pastarasis neleis parduoti, jei yra individualių su ankstesniu savininku susijusių apsunkinimų.

Šių duomenų galite paprašyti MFC svetainėje Rosreestr arba galite asmeniškai reikalauti iš savininko visų nuosavybės dokumentų prieš pirkdami svetainę. Tam tikrais atvejais naujasis savininkas gali įregistruoti nuosavybės teisę į žemę, kuri ribojasi su juo, bet nepriklauso vasarnamio bendrijai ar kitam savininkui, taip pat neatiduota jokiems poreikiams valstybės – pavyzdžiui, kai užauga kaimyniniai sklypai. ir pavirto kažkuo tarp miško ir dykvietės...